Подход нужен комплексный
Опубликовано в газете «Вечерняя Уфа» № 37 (11187) от 26 февраля 2009 г.
Комплексное освоение территорий в истории градостроительства является методом оптимального решения территориальной организации города. В условиях социально-экономического строя 60-80-х годов строительство велось по типовым проектам, в результате сегодня мы зачастую наблюдаем однообразный скучный облик многих городских кварталов и микрорайонов.
Комплексное освоение территории на сегодняшний день становится приоритетным направлением развития городских территорий по сравнению с точечной застройкой. И это не случайно. Комплексное освоение территорий предполагает организацию новой, привлекательной среды проживания благодаря оптимальному соотношению объектов жилой и коммерческой недвижимости, социальной, инженерной и транспортной инфраструктур на основе подготовленной, последовательно разработанной документации по планировке территории и документации по архитектурно-строительному проектированию объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке.
В соответствии с ранее действовавшим законодательством, регулирующим земельные вопросы и вопросы градостроительства, в нормативно-правовых актах не предусматривалась возможность предоставления земельных участков для комплексного освоения: земельный участок мог предоставляться только для строительства отдельного объекта. В 2004 году в Земельный кодекс Российской Федерации были внесены изменения, определяющие особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также особенности проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков.
Проекты планировок выполняются на основе утвержденных Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №14/4 от 4 августа 2006 года генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан за № 7/4 от 22 августа 2008 года Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан. К сведению читателей, с текстами этих и других правовых актов, регулирующих вопросы градостроительства в городском округе город Уфа Республики Башкортостан, можно ознакомиться на сайте Главархитектуры www.gorodufa.ru.
Для осуществления устойчивого развития территорий, уточнения основных положений Генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с градостроительным регламентом, в городском округе ведется планомерная работа по подготовке проектов планировки территорий, в том числе, для комплексного освоения подлежащих к застройке территорий в целях жилищного строительства.
Так, по заказу Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ за период с 2007-2008 годы оформлена разрешительная документация по 20-ти проектам планировок, из них:
утверждены - 6;
подготовлен проект решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан об объявлении публичных слушаний по проекту планировки жилого района «Шакша-Южная»; разрабатываются - 11 проектов планировок.
Кроме того, на территории города ведется подготовка планировочной документации – в количестве 86 проектов планировки и межевания по заявкам более 60-ти инвесторов.
Целью проектов планировок, выполняемых в соответствии с планом реализации генерального плана, является необходимость формирования и взаимоувязки планировочно обоснованных жилых микрорайонов и общественных центров, рекреационных зон как существующих, так и проектируемых планировочных элементов.
Основными задачами проектов планировки являются такие, как:
решение транспортных связей между существующими территориями жилых микрорайонов с зонами проектируемых общественных центров и рекреации, прилегающей к ним;
определение территорий общего пользования – улиц, скверов, бульваров, парков;
установление и уточнение границ территориальных зон «Градостроительного регламента» в соответствии с решением функционального зонирования;
определение объема работ по инженерной подготовке и инженерно-транспортному обеспечению территории.
На территории города ведется строительство жилых комплексов с объектами социально-бытового обслуживания в микрорайоне «Южном» и «Колгуевском», «Урал» и «Юрюзань», в ближайшем будущем будет освоена территория жилого района «Глумилино».
Сегодня ситуация изменилась, однако противоречия, вызванные сложившейся в прошедший период пространственной организацией и современным социально-экономическим развитием городских территорий обострились. Применительно к Уфе это выражается в особенности территориального расположения города, что обусловило дефицит свободных площадок внутри исторически сложившегося ядра и необходимость выхода застройки за пределы Уфимского полуострова. Поэтому с точки зрения развития комплексного освоения территории перспективными для Уфы являются районы Забелья и Зауфимья, что связано в свою очередь, со значительными проблемными аспектами, такими как необходимость строительства новых инженерных и транспортных коммуникаций.
В настоящее время Администрацией городского округа уже сделаны первые шаги по реализации политики комплексного освоения территорий. Так, осуществляется проектирование жилого района между населенными пунктами Ветошниково и Романовка в Ленинском и Демском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан (рабочее название проекта «Город природы»), нового микрорайона восточнее озера «Кустаревское» в Демском районе.
По законам градостроительства, учитывая сложившуюся градостроительную ситуацию и положения генерального плана. устанавливаются новые элементы планировочной структуры - кварталы, микрорайоны, трассы линейных объектов, границы территорий общего пользования. Исходя из требований соответствующих нормативов, определяются границы и параметры зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе для государственных и муниципальных нужд: строительства школ, детских садов, больниц.
Реализация проектов комплексного освоения территорий обещает стать не только средством решения локальных проблемных аспектов территорий города, но и основных, наиважнейших вопросов социально-экономического благополучия Уфы, связанных с развитием всех составляющих городского организма - инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационных территорий, решением жилищной проблемы тысяч уфимцев. При анализе темы комплексного освоения территорий необходимо подчеркнуть, что существует своя специфика приобретения земли под проекты комплексной застройки, которая заключается в следующем.
Администрация городского округа город Уфа РБ определяет территорию, предназначенную для комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно действующему Генеральному плану, формирует условия по предоставлению права застройки через торги. На момент реализации с аукциона земля должна быть свободна от застройки. Предложивший наибольшую цену участник торгов признается победителем.
И что важно подчеркнуть, что в соответствии с п.5 статьи 30² Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства согласно разрешенным видам использования, в границах предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду.
Существующий порядок предоставления земель под комплексное освоение должен обеспечить выгоду частному бизнесу и органам местного самоуправления. Инвестор, разрабатывая проект планировки территории, готовит площадку для себя, для дальнейшего освоения: он может воспользоваться землей по своему усмотрению, застроить или продать земельные участки. К тому же, необходимо отметить, что снижается финансовая нагрузка на муниципальные бюджеты – вопросы инженерно-транспортного обеспечения решает победитель торгов, повышая тем самым эффективность использования территории города.
Таким образом, проекты комплексного освоения территорий должны решить задачи функциональной трансформации, обеспечить финансовое пополнение городского бюджета и позволят реализовать качественно новые условия для сбалансированного социально-экономического и пространственного развития Уфы, создания благоприятной среды для жителей нашего города.
