Вопрос-ответ

Что такое комплексное развитие территорий?

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, комплексное развитие территорий (далее также - КРТ) - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. Институт комплексного развития территорий позволяет вовлекать в экономику неэффективно используемые городские территории, застроенные либо малоэтажными многоквартирными домами, находящимися в аварийном или близком к аварийному состоянии, определяемом в соответствии с особенностями субъекта, либо нежилыми объектами, построенными без соответствующих разрешений или не использующимися по прямому назначению и противоречащими градостроительному регламенту. Кроме того, механизм комплексного развития применим к незастроенным городским территориям, а также к любым иным территориям, правообладатели которых желают развивать и обновлять их. Комплексное развитие территории решает сразу несколько задач для всех вовлеченных в данный процесс участников:

• - позволяет гражданам, проживающим в аварийном, ветхом, либо не обеспеченном коммуникациями жилье без многолетнего ожидания включения в программы по расселению переехать в новое жилье, либо улучшить свои жилищные условия;
• - предлагает Застройщикам понятный и четко регламентированный механизм взаимодействия с публичными органами, подразумевающий содействие в решении вопросов, возникающих при реализации комплексного развития, а также облегчение некоторых административных процедур, связанных с изъятием для государственных нужд, предоставлением в аренду земельных участков и выдачу разрешений на строительство;
• - дает возможность городским властям обеспечить неэффективно используемые территории современной жилой, транспортной, социальной, инженерной инфраструктурой, решить вопросы благоустройства;
• - исключает «точечную застройку», позволяет реновировать территории комплексно, в пределах элементов планировочной структуры.

Какие нормативные правовые акты регулируют комплексное развитие территорий?

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, комплексное развитие территорий (далее также - КРТ) - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. Институт комплексного развития территорий позволяет вовлекать в экономику неэффективно используемые городские территории, застроенные либо малоэтажными многоквартирными домами, находящимися в аварийном или близком к аварийному состоянии, определяемом в соответствии с особенностями субъекта, либо нежилыми объектами, построенными без соответствующих разрешений или не использующимися по прямому назначению и противоречащими градостроительному регламенту. Кроме того, механизм комплексного развития применим к незастроенным городским территориям, а также к любым иным территориям, правообладатели которых желают развивать и обновлять их. Комплексное развитие территории решает сразу несколько задач для всех вовлеченных в данный процесс участников: На федеральном уровне комплексное развитие территорий регулируется главой 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также соответствующими статьями Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 56.12) и Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 32.1). Проведение торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории регулируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 г. №701 "Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме". На уровне Республики Башкортостан принято Постановление Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2021 г. № 512 "О комплексном развитии территорий в Республике Башкортостан". Полный перечень нормативной базы по вопросам комплексного развития перечислен на официальном сайте Минстроя РФ по следующей ссылке: https://minstroyrf.gov.ru/trades/kompleksnoe-razvitie-territoriy/

В отношении каких территорий может быть принято решение о комплексном развитии?

Согласно ст. 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации существует 4 вида КРТ:

• - КРТ жилой застройки;
• - КРТ нежилой застройки;
• - комплексное развитие незастроенной территории;
• - КРТ по инициативе правообладателей.

КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

• 1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• 2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (в Республике Башкортостан - Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2021 г. № 512 "О комплексном развитии территорий в Республике Башкортостан").

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

• 1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• 2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• 3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• 4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц. КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.

Кем принимается решение о комплексном развитии территорий в городе Уфа?

В соответствии со ст. 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о комплексном развитии территории принимается:

1) Правительством Российской Федерации в случае, если:

• - территория состоит из земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся исключительно в федеральной собственности;
• - реализация КРТ будет осуществляться из средств федерального бюджета;
• - реализация КРТ будет осуществляться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.

2) Правительством Республики Башкортостан в случаях, если:

• - реализация КРТ будет осуществляться из средств бюджета Республики Башкортостан;
• - реализация КРТ будет осуществляться юридическим лицом, определенным Республикой Башкортостан;
• - территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований.

3) Главой Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан во всех остальных случаях.

Как заключается договор о комплексном развитии территории?

Договоры о комплексном развитии территории жилой застройки, территории нежилой застройки, незастроенной территории заключаются по итогам проведения торгов, за исключением случая заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации. Торги могут проводиться в форме аукциона, электронного аукциона, конкурса, электронного конкурса. Порядок проведения торгов определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 г. №701 "Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме".

Какие обязанности возникают у Застройщика и публично-правового образования при заключении договора о комплексном развитии территории?

По договору о комплексном развитии территории Застройщик берет на себя следующие обязательства:

• - разработать документацию по планировке территории комплексного развития;
• - в случае комплексного развития застроенной территории за свой счет осуществить выплату возмещения/предоставление другого жилого помещения правообладателям жилых помещений в домах, подлежащих сносу в рамках процедуры изъятия для государственных/муниципальных нужд;
• - осуществить снос объектов, подлежащих изъятию для государственных/муниципальных нужд;
• - осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории комплексного развития, в том числе объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства;
• - иные обязательства, предусмотренные договором.

Орган местного самоуправления берет на себя следующие обязательства по договору о комплексном развитии:

• - утвердить документацию по планировке территории, подлежащей комплексному развитию;
• - принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством (по ходатайству Застройщика);
• - предоставить земельные участки, образованные в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в аренду без проведения торгов в целях строительства, разрешение на использование земель и земельных участков, выдать градостроительные планы земельных участков, разрешения на строительство;
• - в случаях, предусмотренных договором, за свой счет обеспечить строительство объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ;
• - иные обязательства, предусмотренные договором.

Как обеспечиваются жилищные права граждан при осуществлении комплексного развития территории?

В отношении многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов, находящихся на территории комплексного развития и признанных в установленном порядке аварийными, либо соответствующих критериям, установленным субъектом, в рамках реализации решения о КРТ органом местного самоуправления принимается решение об изъятии для муниципальных нужд. Правообладателям жилых помещений в домах, подлежащих изъятию, выплачивается возмещение. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

• - рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,
• - все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе воспользовавшись средствами материнского капитала, жилищного сертификата, либо иного источника. Гражданам, проживающим в муниципальных жилых помещениях на основании договоров социального найма предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении, а при наличии письменного заявления нанимателя другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

Каким образом граждане могут влиять на реализацию комплексного развития территории?

После официальной публикации проекта решения о КРТ жилой застройки, в который входят многоквартирные жилые дома, соответствующие критериям, определенным постановлением Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2021 г. №512, законодательство предоставляет срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких собраний в Республике Башкортостан установлен в 60 дней со дня опубликования проекта решения о КРТ. Порядок созыва и проведения общего собрания установлен ст. 45 ЖК РФ. Для принятия решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, необходим кворум в более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Если на общем собрании собственников не удалось собрать необходимый кворум, собрание считается не проведенным и многоквартирный дом включается в решение о КРТ. Если на общем собрании собственников, имеющем кворум, за включении многоквартирного дома в решение о КРТ проголосовало менее 2/3 от общего числа голосов собственников жилых помещений, данный многоквартирный дом не включается в решение о КРТ.

Что такое КРТ по инициативе правообладателей?

КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и комплексное развитие незастроенных территорий осуществляется по инициативе публичных образований – Правительства РФ, Правительства субъекта, органа местного самоуправления. Однако существует возможность физическим и юридическим лицам осуществить комплексное развитие принадлежащих им территорий по своей инициативе. КРТ по инициативе правообладателей может осуществляться на территории, земельные участки и объекты недвижимости на которой находятся в собственности, аренде от государства/органа местного самоуправления сроком не менее 5 лет на момент заключения договора о КРТ, безвозмездном пользовании от государства/органа местного самоуправления сроком не менее 5 лет на момент заключения договора о КРТ. В границы КРТ по инициативе правообладателей могут включаться смежные земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, в целях размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. КРТ по инициативе правообладателей осуществляется на основании договора о КРТ, заключаемого органами местного самоуправления с правообладателями, при этом правообладатели заключают между собой соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. Проведение торгов на право заключения договора о КРТ в данном случае не требуется.